地产财富会

央企联手逆周期押注，

后期如何操盘？

地块暗藏调规玄机，

折射土拍市场新逻辑。

2025-2-14

超百轮厮杀、央企巨头贴身肉搏、87亿天价砸场……

这两天，北京土拍市场上演了一场火药味十足的“抢地大战”

原本这块被外界猜测保利“内定”的朝阳三间房地块， 随着中海、招商的加入，硬生生“抬轿”将地价抬高了8亿。最终，保利金茂联合体在“厮杀”超百轮后，以 总价87亿、溢价10.5%、楼面价5.2万/㎡将该地块收入囊中。

这场土拍，也掀开楼市2025年暗战冰山一角！

作为北京土拍市场的开年重头戏，三间房地块可能会是今年北京土拍市场的一个典型案例。

其中，有几个核心点值得探讨——

为什么保利金茂势在必得？折射出了两大央企在北京土地市场怎样的战略排布？

地块开发去化是否有难度？保利金茂大概率会给出何种打法？做何种产品？

地块调规背后暗藏何种玄机？接下来土拍市场又会呈现出怎样的新逻辑？

百轮竞价背后

保利金茂的“必得之心”

这场竞拍的后半程几乎成为中海与保利金茂的“双雄对决”。尽管招商蛇口也参与报名，但全程未举牌，最终保利金茂以“势在必得”的姿态拿下地块。

为何两家央企如此“饥渴”？

首先，保利确实是有“补仓焦虑”的。

2024年保利在北京仅斩获海淀永丰一宗地，22和23年，保利在北京只拿了9宗地，三年仅拿10宗地。

在销售业绩方面， 凭借 和悦春风以及位于朝阳的保利锦上、保利天汇、和光煦境、朝央和煦等项目的联合出击， 保利2024年在北京市场取得了236.9亿元销售额。 并在时隔8年之后，再次把销售额干到北京TOP5,尽管与中海仍有不小差距，但紧追华润、北京城建。

正是要出成绩的关键节点，毕竟倘若此时货值储备告急，自然会影响到保利在北京市场的话语权。所以，此时补仓也是战略层面的硬性要求。

值得关注的是， 保利2025年开局看上去蓄足了马力。

一月份， 新盘保利 嘉华天珺打了一场漂亮的业绩贡献仗， 开盘大卖31.6亿元。如今又豪取三间房地块，这让保利愈战愈勇。

地产财富会从保利北京得到的信息是——

保利今年还会拿地，海淀和朝阳的好地都会去竞争。

因为对于保利而言，朝阳是持续深耕的区域，在这里，保利不仅区域关系过硬，也积累了很多的高端和改善客户。而2024上半年，保利抢先完成半年度业绩很大程度上就是依靠上述朝阳几个项目的发力。

例如， 此前入市的“和光煦境”项目就紧邻三间房地块，现在已基本清盘。重要的是，这些项目也助于帮助保利形成连片开发优势，去快速复制产品力。

从金茂的角度来看，这家十分擅长做高端改善项目的房企对北京这样的高能级城市青睐有加。

过去几年，相比于其他房企，金茂聚焦更加稳定的高能级城市策略，在一定程度上弱化了市场下行的风险，其一些核心城市项目去化、利润都较为可观。

在北京，这两年金茂展现了很强的“重返野心”，去年下半年，金茂金茂时隔两年重回北京市场, 接连竞得丰台东铁营、海淀朱房村地块。小道消息得知，金茂已牵手招商北京，将共同开发建设X24地块。

北京是金茂的大本营，也是金茂“府系”的开山之地，仅金茂府目前金茂就已在京布局了9座。持续的深耕，不仅让金茂打造了极具辨识度的产品线，也积累了数量可观的“金茂粉”。

这也是为什么金茂丰台东铁营地块中， 北京首个“璞系”产品璞逸丰宜1月首开，就能取得25亿元不俗成绩。

如今，金茂强势回归后陆续夺得多幅优质地块，加上良好的口碑支撑，金茂未来将有更多筹码去提升其在北京的业绩。

保利天系、金茂满系

两地块操盘信息独家披露

三间房组合地块条件不错，但当下市场，变数多，依旧存在诸多不确定性。

比如项目周边安置房单价4万+，次新盘价格倒挂，高价项目或面临客户分流。所以或有一定去化压力。

同时，该项目资金沉淀大，总成本近百亿，楼面价又超5万+。

因此，在目前行业利润率滑坡的当下，怎么定价，留足利润空间都有不小挑战。

但保利和金茂央企品牌和高端市场成熟的操盘能力，是加分项，也给市场留足了想象空间。

在具体的操盘和产品策略上，地产财富会获得了一些一手信息。

保利方面透露——

因为两块地保利和金茂都是互相参股，所以完全打开商量。 保利操盘西边南区地块，紧邻地铁6号线褡裢坡站，金茂操盘东边三间房D区地块。在产品上， 保利要做的是天字系产品，走高端路线、大户型、做改善。金茂产品定位打差异化，总价做低。两个项目预估都在五月份入市。

在具体产品方面，金茂已经制定好了一套方案。

该地块将做成金玉满堂中满系产品的首个北京落地项目。主打艺术范，未来呈现的会是一个充满艺术调性和海派腔调的产品。

相较于从北方首发的府系和棠系，满系则是于成都首发，而今落地北京。 这样的变化无疑更吊人胃口。尤其是在金茂璞逸丰宜持续热销的背景下，其首个“满系”产品的落地将 令人更加期待。

借北京三间房地块项目，金茂也打算下一盘区域联动的大棋。

去年12月底，金茂经过近280轮激烈鏖战，以总价11.335亿元，溢价率14%拿下天津河东老工大地块，接下来也将打造满系产品。 这个项目会像体北金茂府一样打造全实景示范区，所以会一起等到5月，京津满系双盘联动呈现。

可以看到，三间房地块，保利金茂本质给出了一套错位打法。

在策略上，一方面规避与周边御翠园（均价7.8万/㎡）等二手房形成直接价格竞争， 而是同时瞄准稀缺性溢价高端产品和轻奢满配的差异化产品，利用双央企基因和科技精装等高端产品优势做大溢价，形成灵活的竞争策略。

地块调规玄机

从“产住混合”到纯宅地的多方博弈

在外界看来，三间房地块“很玄幻”。

因为出让前，就有很多小道消息曝出已被保利内定。但招商、中海的入局和“抬轿子”，让这看上去并不像一场演戏。大家真刀实枪地举牌出击，为好地块下血本，本质上是因为确实各方都有补仓需求。

反倒是三间房背后的调规，更有看点，隐约暗藏政企博弈的深意。

调规核心主要有三点：

一是剔除“拖油瓶”：原规划中的D区0020地块（4万㎡多功能用地）被移除，保留纯居住属性，避免商办库存积压风险。

二是降容提舒适度：D区地块容积率从2.8降至2.5，南区局部限高调至80米，楼间距更宽裕。这些调整既降低开发难度，又提升未来住宅品质。

三是隐性成本转移：地块内需配建12班幼儿园并无偿移交，同时保留清代石文晟墓园文物，开发商需承担文物保护与道路建设成本。

可以看到，在这个过程中—— 博弈双方各有诉求，都在“算细账”，但谈判桌上最好的结果是双向满足。

而三间房地块就是新土拍阶段下，博弈双方需求互相满足的一个最好体现。

随着房地产市场的深度调整，土地市场也会采取更多顺应市场发展的新动作。

从这个维度看，三间房地块也隐约展现出了接下来土拍市场的新逻辑：

01

其一是“小而精”取代“大而全”：纯住宅地块受捧，避免产业、商业配比拖累现金流。

02

其二是政企“定制化供地”：房企提前与政府沟通调规，降低开发风险。

03

其三是联合体成主流：现在地主的儿子也缺钱，央企联手分摊资金压力，托底土拍市场会成为趋势，民企逐渐退出核心区争夺也会成为趋势。

北京土拍市场2025年的争夺大戏才刚刚拉开帷幕。

接下来，市场还将迎来多幅纯宅地块供应，地产财富会也将持续关注，为您揭开土拍市场背后的事实与真相。

附：近期北京土拍市场纯宅地块供应情况表

图源：北京市规划和自然资源委员会官网